Ежегодные Общие Собрания (AGMs) являются одними из самых важных этапов в управлении любой кондоминиумной корпорацией. Они предоставляют организованную возможность владельцам помещений ознакомиться с финансовым состоянием корпорации, избрать новых директоров, а также привлечь совет и управляющую компанию к ответственности за их действия в течение прошедшего года.
В Онтарио требования к проведению ежегодных общих собраний (AGM) чётко установлены в Condominium Act, 1998. Закон обязывает каждую корпорацию кондоминиума проводить AGM в течение шести месяцев после окончания финансового года. Это гарантирует, что владельцы своевременно получают доступ к финансовой отчётности, результатам аудита и имеют возможность принимать обоснованные решения о будущем своей общины.
Для York Region Standard Condominium Corporation № 1253 (YRSCC 1253), известной жителям как The Fountains, финансовый год корпорации заканчивается 31 марта. Это означает, что годовое общее собрание (AGM) за 2025 год по закону должно быть проведено не позднее 30 сентября 2025 года.
По состоянию на 22 сентября, однако, собственникам не было направлено официального уведомления о дате проведения общего собрания (AGM). Это молчание вызвало вполне понятные опасения как у владельцев помещений, так и у жителей.
Переход от назначенного судом администратора к избранному совету
Управление YRSCC 1253 находится в периоде перехода. В течение некоторого времени кондоминиум находился под надзором Администратора, назначенного судом (CAA), мера, которая обычно принимается, когда проблемы управления препятствуют нормальному функционированию совета кондоминиума.
4 июля 2025 года полномочия были официально переданы от CAA обратно ранее избранному «теневому совету». С этого момента совет перестал быть «теневым» и получил полные юридические полномочия действовать от имени корпорации.
Понятно, что переходы такого характера требуют времени. Новые директора должны освоиться в своих ролях, решить неотложные операционные вопросы и восстановить практики управления. Однако соблюдение Condominium Act остаётся обязательным и не подлежит обсуждению. Требование проведения AGM существует для обеспечения преемственности и подотчётности, особенно в периоды перемен.
Финансовый аудит и его роль на общем собрании владельцев (AGM)
Одна из причин, названных в связи с задержкой проведения годового общего собрания (AGM), заключается в ожидании завершения обязательного финансового аудита. В соответствии с Законом о кондоминиумах, аудированные финансовые отчёты должны быть представлены владельцам квартир на годовом собрании.
Переписка с юридическим советником подтвердила, что аудит всё ещё продолжается и, как ожидается, будет завершён в ближайшее время. Хотя это даёт некоторое объяснение, оно также поднимает важные вопросы:
- Могли ли подготовительные работы к аудиту начаться раньше, особенно после того, как стало ясно, что передача полномочий от CAA неизбежна?
- Был ли предусмотрен план действий на случай непредвиденных обстоятельств, чтобы уложиться в установленный законом срок проведения ОСГ?
- Почему владельцы не получили своевременных обновлений ни от совета директоров, ни от управляющей компании о предполагаемой задержке?
Эти опасения отражают стремление жителей к большей прозрачности в управлении кондоминиумом.
Прозрачность и Подотчётность
Владельцы кондоминиумов не управляют напрямую управляющими компаниями или финансовыми аудитами. Вместо этого владельцы избирают совет директоров, обязанность которого — действовать от имени корпорации. Закон о кондоминиумах требует от директоров действовать честно, добросовестно и в наилучших интересах корпорации.
Отсутствие коммуникации до настоящего времени создаёт впечатление отдалённости между советом, управлением и сообществом владельцев. Даже если причины задержки обоснованы, отсутствие открытого диалога подрывает доверие.
Что спрашивают владельцы
Владельцы и жители The Fountains не стремятся вмешиваться в полномочия совета. Вместо этого они призывают к конструктивным шагам, соответствующим духу и букве Закона о кондоминиумах:
- Созовите AGM без дальнейших задержек — или предоставьте немедленное и прозрачное обновление о предполагаемых сроках после завершения аудита.
- Увеличить уровень коммуникации — регулярно информировать владельцев о статусе аудита, предполагаемых сроках проведения ОСГ (AGM) и других вопросах управления.
- Рассмотрите варианты управления недвижимостью – хотя владельцы напрямую не могут нанимать или увольнять управляющие компании, совет имеет на это полномочия. Многие владельцы призывают совет начать изучать альтернативы компании ICON Property Management, чтобы обеспечить корпорации необходимый уровень обслуживания.
- Обязуйтесь быть подотчётными – обеспечьте, чтобы общее собрание (AGM), когда оно состоится, стало подлинной площадкой для вопросов и обсуждений.
Двигаемся вперёд
Предстоящее (AGM) станет переломным моментом для YRSCC 1253. Оно представляет собой не только юридическое требование в соответствии с законодательством Онтарио, но и важную возможность для владельцев вновь наладить связь с управлением своей общины после периода судебно назначенного надзора.
Хотя задержки вызывают разочарование, они не должны определять будущее. Сейчас важнее всего то, как отреагирует совет. Чёткая коммуникация, своевременные действия и готовность открыто взаимодействовать с собственниками сыграют огромную роль в восстановлении доверия.
Годовые общие собрания (AGM) — это не просто формальности; они являются краеугольным камнем демократического управления в кондоминиумах. Владельцы имеют право знать, когда они смогут реализовать свои права, ознакомиться с финансовыми отчетами и избрать директоров, которые будут направлять корпорацию вперёд.
По мере приближения 30 сентября призыв прост: давайте соблюдать стандарты, установленные Законом о кондоминиумах, уважать права владельцев и обеспечивать, чтобы The Fountains оставался не только желанным местом для жизни, но и сообществом, управляемым с прозрачностью и честностью.
